Sprzedaż mieszkania to proces, który wiąże się z wieloma formalnościami i potencjalnymi kosztami. Zrozumienie, kto i za co dokładnie płaci, jest kluczowe dla obu stron transakcji – zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupującego. W polskim prawie nie ma jednoznacznego przepisu nakładającego wszystkie koszty na jedną ze stron. Często podział ten jest przedmiotem negocjacji i zależy od indywidualnych ustaleń między stronami. Należy jednak pamiętać, że pewne wydatki są naturalnie związane z rolą sprzedającego, a inne z rolą kupującego.

Podstawowym założeniem jest, że sprzedający odpowiada za przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i doprowadzenie do skutecznego przeniesienia własności. Kupujący z kolei ponosi koszty związane z nabyciem nieruchomości i sfinansowaniem transakcji. W praktyce jednak wiele zależy od doświadczenia agentów nieruchomości, standardów panujących na danym rynku lokalnym, a także od specyfiki samej nieruchomości. Czasem sprzedający pokrywa większość kosztów, aby przyspieszyć sprzedaż lub wyjść naprzeciw oczekiwaniom kupującego, innym razem to kupujący jest gotów ponieść dodatkowe wydatki w zamian za korzystniejsze warunki cenowe.

Warto zaznaczyć, że wszelkie ustalenia dotyczące podziału kosztów powinny zostać precyzyjnie określone w umowie przedwstępnej i ostatecznie w akcie notarialnym. Brak takiego zapisu może prowadzić do nieporozumień i sporów. Dlatego też kluczowe jest transparentne komunikowanie się między stronami na każdym etapie procesu sprzedaży. Poniżej przedstawiamy szczegółowy rozkład potencjalnych kosztów i określamy, kto najczęściej za nie odpowiada.

Kto płaci za przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży to pierwszy i często niedoceniany etap, który może znacząco wpłynąć na szybkość i cenę transakcji. Sprzedający, który chce uzyskać jak najlepszy zwrot z inwestycji, zazwyczaj ponosi koszty związane z doprowadzeniem nieruchomości do stanu jak najbardziej atrakcyjnego dla potencjalnych nabywców. Obejmuje to między innymi drobne remonty, odświeżenie ścian, naprawę usterek czy profesjonalne sprzątanie.

Jeśli mieszkanie wymaga większych nakładów finansowych, na przykład gruntownego remontu, decyzja o tym, kto poniesie te koszty, jest zazwyczaj negocjowana. Czasami sprzedający decyduje się na przeprowadzenie prac, aby podnieść wartość nieruchomości. W innym przypadku, jeśli kupujący jest zainteresowany konkretną lokalizacją i akceptuje stan techniczny mieszkania, może zgodzić się na poniesienie części lub całości kosztów remontu w zamian za obniżoną cenę zakupu.

Kolejnym aspektem przygotowania jest zgromadzenie niezbędnej dokumentacji. Sprzedający powinien posiadać aktualny odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku obciążeń, świadectwo charakterystyki energetycznej, a także dokumenty potwierdzające prawo własności. Koszty związane z uzyskaniem tych dokumentów zazwyczaj spoczywają na sprzedającym, ponieważ są one niezbędne do prawnego przeniesienia własności.

Odpowiedzialność sprzedającego za koszty związane z aktem notarialnym

Akt notarialny jest dokumentem, który formalnie przenosi własność nieruchomości z jednej osoby na drugą. Zgodnie z polskim prawem, to sprzedający jest odpowiedzialny za pokrycie kosztów sporządzenia tego dokumentu. Dotyczy to zarówno opłat notarialnych, jak i podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który w przypadku sprzedaży nieruchomości wynosi zazwyczaj 2% wartości rynkowej. Należy jednak pamiętać, że kwestia ta może być przedmiotem negocjacji.

W praktyce często zdarza się, że kupujący przejmuje na siebie część lub całość tych kosztów. Dzieje się tak zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedający chce obniżyć cenę ofertową mieszkania, a kupujący jest na to gotowy, aby uzyskać korzystniejszą cenę zakupu. Kluczowe jest, aby wszystkie ustalenia dotyczące podziału kosztów aktu notarialnego zostały jasno sprecyzowane w umowie przedwstępnej, a następnie potwierdzone w akcie notarialnym.

Dodatkowo, sprzedający ponosi koszty związane z ewentualnym wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej, jeśli sprzedawane mieszkanie było obciążone kredytem hipotecznym. Proces ten wymaga złożenia odpowiednich wniosków do sądu wieczystoksięgowego i uiszczenia stosownych opłat. Warto również pamiętać o kosztach związanych z ewentualnym wcześniejszym spłaceniem kredytu, jeśli taka była umowa z bankiem.

Kto ponosi opłaty związane z pośrednictwem w sprzedaży mieszkania

Wielu sprzedających decyduje się na skorzystanie z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości, aby ułatwić sobie proces sprzedaży. W takiej sytuacji pojawia się pytanie, kto ponosi koszty prowizji dla agencji. Tradycyjnie, to sprzedający zleca usługi pośrednikowi i jest zobowiązany do zapłaty prowizji. Wysokość tej prowizji jest ustalana indywidualnie z agencją i zazwyczaj stanowi określony procent od ceny sprzedaży nieruchomości.

Jednakże, na rynku pojawiają się również modele współpracy, w których koszty pośrednictwa są dzielone między strony transakcji lub w całości pokrywane przez kupującego. Taki model jest często stosowany, gdy kupujący aktywnie poszukuje nieruchomości i korzysta z pomocy pośrednika w jej znalezieniu. Wówczas umowa z pośrednikiem zawierana jest między kupującym a agencją, a prowizja jest należna od kupującego.

Niezależnie od tego, kto ostatecznie ponosi koszt prowizji, ważne jest, aby warunki współpracy z pośrednikiem były jasno określone w umowie agencyjnej. Powinna ona zawierać informacje o wysokości prowizji, sposobie jej naliczania oraz terminie płatności. Transparentność na tym etapie zapobiega potencjalnym nieporozumieniom i sporom w przyszłości.

Kto płaci za świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania

Świadectwo charakterystyki energetycznej (tzw. audyt energetyczny) to dokument, który określa zapotrzebowanie budynku na energię potrzebną do jego ogrzania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz ewentualnie chłodzenia. Od 28 kwietnia 2023 roku posiadanie ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe dla każdego sprzedawanego lub wynajmowanego mieszkania lub domu.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, to sprzedający jest zobowiązany do dostarczenia kupującemu ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej. Oznacza to, że koszt sporządzenia tego dokumentu zazwyczaj ponosi sprzedający. Koszt ten jest zmienny i zależy od wielkości nieruchomości, jej lokalizacji oraz od wybranego przez sprzedającego audytora. Zazwyczaj mieści się w przedziale kilkuset złotych.

Warto jednak pamiętać, że nawet w przypadku tego obowiązku, istnieje możliwość negocjacji. Jeśli kupujący jest bardzo zainteresowany daną nieruchomością i chce przyspieszyć proces transakcji, może zgodzić się na pokrycie kosztów świadectwa energetycznego w zamian za inne ustępstwa ze strony sprzedającego, na przykład w kwestii ceny. Niemniej jednak, podstawowa odpowiedzialność za jego posiadanie i koszt spoczywa na sprzedającym.

Koszty związane z wykreśleniem obciążeń z księgi wieczystej

Często zdarza się, że sprzedawane mieszkanie jest obciążone hipoteką wynikającą z zaciągniętego przez poprzedniego właściciela kredytu hipotecznego. Przed finalizacją transakcji sprzedaży, konieczne jest uregulowanie wszelkich zobowiązań finansowych i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W takiej sytuacji, to sprzedający jest odpowiedzialny za uregulowanie pozostałej kwoty kredytu oraz za poniesienie kosztów związanych z procesem wykreślenia hipoteki.

Proces wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej polega na złożeniu odpowiedniego wniosku do sądu wieczystoksięgowego wraz z niezbędnymi dokumentami, takimi jak zaświadczenie banku o spłaceniu kredytu. Za złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej pobierana jest opłata sądowa. Jej wysokość jest stała i określona w przepisach prawa. Dodatkowo, sprzedający może ponieść koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu, jeśli taka była umowa z bankiem i wiąże się ona z dodatkowymi opłatami.

W praktyce, jeśli kupujący finansuje zakup mieszkania za pomocą własnego kredytu hipotecznego, jego bank często wymaga, aby sprzedający dostarczył dokument potwierdzający brak obciążeń na nieruchomości. W niektórych przypadkach, bank kupującego może nawet pomóc w procesie wykreślenia hipoteki sprzedającego, ale koszty z tym związane i tak zazwyczaj spoczywają na sprzedającym. Jasne ustalenia w tym zakresie są kluczowe dla płynności transakcji.

Kto płaci za uregulowanie zaległości i opłat administracyjnych

Przed sprzedażą mieszkania, sprzedający powinien upewnić się, że wszystkie bieżące rachunki i zobowiązania są uregulowane. Dotyczy to między innymi opłat za czynsz do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, rachunków za media (prąd, gaz, woda, ogrzewanie), a także ewentualnych zaległości z tytułu podatku od nieruchomości. Sprzedający ma obowiązek przekazać mieszkanie w stanie wolnym od wszelkich długów i obciążeń administracyjnych.

W przypadku zaległości czynszowych lub innych opłat administracyjnych, ich uregulowanie jest wyłączną odpowiedzialnością sprzedającego. Często przy odbiorze mieszkania, zarządca nieruchomości lub spółdzielnia wystawia zaświadczenie o braku zaległości, które jest wymagane przez kupującego. Uzyskanie takiego dokumentu może wiązać się z niewielką opłatą administracyjną, którą również ponosi sprzedający.

Podobnie, jeśli istnieją jakiekolwiek zaległości w opłatach za media, sprzedający jest zobowiązany do ich spłacenia przed przekazaniem nieruchomości. Warto również pamiętać o rozliczeniu mediów na dzień przekazania mieszkania. Sprzedający powinien sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną spisane stany liczników, co pozwoli na prawidłowe rozliczenie zużycia mediów do dnia sprzedaży.

Kto ponosi koszty związane z wyceną nieruchomości dla sprzedającego

Chociaż nie jest to obowiązkowe, wielu sprzedających decyduje się na profesjonalną wycenę nieruchomości przed wystawieniem jej na sprzedaż. Pozwala to na ustalenie realistycznej ceny rynkowej, która z jednej strony przyciągnie potencjalnych kupujących, a z drugiej zapewni sprzedającemu optymalny zwrot z inwestycji. Koszt sporządzenia takiej wyceny, wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, zazwyczaj ponosi sprzedający.

Profesjonalna wycena nieruchomości dostarcza szczegółowych informacji na temat wartości rynkowej, stanu technicznego, lokalizacji oraz potencjału inwestycyjnego danej nieruchomości. Jest to szczególnie przydatne w przypadku nieruchomości o nietypowych cechach, wymagających specjalistycznej oceny, lub gdy sprzedający chce mieć pewność, że nie zaniża ani nie zawyża ceny.

Warto zaznaczyć, że w przypadku gdy kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym, bank kupującego zleci własną wycenę nieruchomości. Koszt tej wyceny zazwyczaj ponosi kupujący, ponieważ jest ona niezbędna do podjęcia decyzji o udzieleniu kredytu. Jednakże, wycena wykonana na zlecenie sprzedającego może stanowić cenne narzędzie negocjacyjne i pomóc w szybszym znalezieniu nabywcy.

Kto płaci za uzyskanie zaświadczeń i dokumentów niezbędnych do sprzedaży

Proces sprzedaży mieszkania wymaga zgromadzenia szeregu dokumentów, które potwierdzają prawo własności, brak obciążeń oraz spełnienie wymogów prawnych. Za uzyskanie większości z tych dokumentów odpowiada sprzedający. Należą do nich między innymi: odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych, zaświadczenie o braku zadłużenia wobec wspólnoty lub spółdzielni, a także wspomniane wcześniej świadectwo charakterystyki energetycznej.

Koszt uzyskania tych dokumentów jest zazwyczaj stosunkowo niski i obejmuje opłaty sądowe za wydanie odpisów z ksiąg wieczystych, opłaty administracyjne za wydanie zaświadczeń przez zarządcę nieruchomości lub spółdzielnię, a także wspomniany koszt audytu energetycznego. Sprzedający powinien zaplanować te wydatki z wyprzedzeniem, aby uniknąć opóźnień w procesie sprzedaży.

W przypadku, gdy mieszkanie było przedmiotem dziedziczenia lub darowizny, sprzedający może być zobowiązany do przedłożenia odpowiednich dokumentów potwierdzających nabycie spadku lub aktu darowizny. Koszty związane z uzyskaniem tych dokumentów, w tym ewentualne opłaty notarialne za sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia, również zazwyczaj ponosi sprzedający.

Kto ponosi koszty związane z podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to danina publiczna, którą w przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości ponosi kupujący. Stawka PCC wynosi zazwyczaj 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten jest naliczany od ceny sprzedaży lub wartości rynkowej nieruchomości, jeśli jest ona wyższa. Obowiązek zapłaty tego podatku spoczywa na kupującym, który ma również obowiązek złożenia odpowiedniej deklaracji w urzędzie skarbowym.

Warto jednak podkreślić, że w praktyce bardzo często zdarza się, iż strony transakcji ustalają inaczej podział tych kosztów. Sprzedający, chcąc zwiększyć atrakcyjność swojej oferty lub przyspieszyć sprzedaż, może zaoferować pokrycie części lub całości podatku PCC. Takie ustalenia muszą być jednak precyzyjnie określone w umowie przedwstępnej, a następnie w akcie notarialnym.

Należy również pamiętać, że w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera, podatek PCC nie jest naliczany. W takiej sytuacji kupujący ponosi jedynie podatek VAT, który jest już wliczony w cenę mieszkania. Sprzedający (deweloper) jest odpowiedzialny za rozliczenie VAT z urzędem skarbowym.